О том, как предотвратить конфликты, как наладить взаимовыгодные отношения между жильцами и управленцами, как отстоять свои права, - на эти и другие вопросы граждан по «горячему телефону» отвечали адвокат, координатор по оказанию бесплатной правовой помощи Свердловского регионального отделения Ассоциации юристов России Елена Товстокор и адвокат Свердловской областной коллегии адвокатов Татьяна Кобисская.

     Современное жилищное законодательство наделяет жильцов многоквартирных домов большими правами и большой ответственностью за пользование общим имуществом, земельным участком, элементами благоустройства. А граждане этого понимать не хотят, они хотят лишь требовать от управляющей компании, жилищного кооператива или товарищества собственников жилья, как прежде требовали все от государства. Одновременно и УК злоупотребляют своими полномочиями, водят жильцов за нос, пользуясь их неграмотностью, разобщенностью.

     На вопросы граждан отвечает Елена Товстокор

— Вас беспокоят жильцы дома на Сиреневом бульваре в Екатеринбурге. У нас есть квартиры, которые сдаются внаем. Зарегистрирован только один человек — хозяин, а фактически живут четверо-пятеро, и все они пользуются горячей и холодной водой, прочими коммунальными услугами. Получается, что за всех этих квартирантов платим мы. Может ли управляющая компания заставить собственника установить в квартире приборы учета?

Елена Товстокор: — Нет, принудить человека установить в своем жилище счетчики никто не вправе. Однако управляющая компания может выставлять счета по числу фактически проживающих в квартире людей. Правда, для этого нужно установить реальное количество жильцов. Вы можете, к примеру, вызвать участкового: он установит, сколько человек проживает в квартире, проверит документы, наличие регистрации, составит протокол. Это даст основания УК произвести начисление платы за пользование коммунальными услугами по реальному числу пользователей.

ооо

— Добрый день. Наша управляющая компания заключила договор с фирмой, обеспечивающей подключения к Интернету. Оборудование установили на чердаке, прямо над моей квартирой, а кабель протянули через слуховое окно, и он болтается в метре от нашего балкона. Я пыталась жаловаться, но мне отвечают, что установленное оборудование не оказывает вредного воздействия на здоровье человека. Скажите, управляющая компания может использовать чердак без согласия жильцов?

Елена Товстокор:— Во-первых, чердаки, подвалы и прочие помещения такого рода как раз и предназначены для размещения оборудования. Во-вторых, наверняка, если опросить жильцов вашего дома, то большинство выскажется за Интернет, поскольку им многие пользуются. В вашей ситуации важно, чтобы не было нарушений пожарной безопасности, чтобы кабель был надежно закреплен и не мешал вам. На соблюдении этих требований вы вправе настаивать.

ооо

— Летом 2008 года у нас в доме поменяли трубы. Многие, воспользовавшись случаем, поменяли сантехнику. И после ремонта полотенцесушители не работали полгода. Потом их все-таки включили. Однако после первой же опрессовки полотенцесушители опять вышли из строя. Что нам делать?

Елена Товстокор:— Какие объяснения дают в управляющей компании?

— Там говорят, что после опрессовок трубы засорились, что их надо промывать.

Елена Товстокор:— Да, но когда это сделают? Ваша ошибка в том, что вы ведете устные переговоры с управляющей компанией. А вы должны подать письменное заявление с требованием устранить недостаток и проследить, чтобы заявку зарегистрировали по всей форме. Тогда, если оборудование не отремонтируют, вы сможете обжаловать бездействие управляющей компании в суде, потребовать наказать ее за это.

ооо

— Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации. Наше ТСЖ предложило жильцам оформить права на свою долю земельного участка, на котором находится наш дом. А для чего это нужно, я не понимаю.

Татьяна Кобисская: — Каждый дом имеет земельный участок: площадь под домом и придомовую территорию. Чтобы определить границы владений, проводятся землеустроительные работы. Для чего это нужно? Жильцы дома станут собственниками земельного участка, их территорию никто не сможет захватить, разместить на ней парковку, построить дом…

— У меня еще один вопрос: до какого времени соседям разрешается шуметь?

Татьяна Кобисская:— По закону Свердловской области, шуметь разрешается до 22 часов.

ооо

— У меня вопрос к Елене Васильевне Товстокор. Как известно, управляющие компании безо всякого стеснения завышают тарифы на жилищно-коммунальные услуги. Когда жильцы начинают жаловаться, им говорят «Обращайтесь в суд, в прокуратуру». Мол, если УК не права, вам сделают перерасчет. Но разве перерасчет — мера наказания? Ну, сделают перерасчет за месяц-другой, а затем УК возьмется опять за старое. Выходит, надо снова бежать в суд. И так по кругу. Но это же не решение проблемы, а настоящее издевательство! Почему создана такая система? Как решить эту проблему.

Елена Товстокор: — Один из способов налаживания грамотных отношений с УК и контроля за ее деятельностью — создание ТСЖ — структуры, которая будет следить за тем, чтобы управляющая компания не нарушала интересы жильцов. Ну и потом очень многих конфликтов с УК можно избежать, если правильно составить договор на обслуживание вашего дома.

Постскриптум

Последний вопрос побудил Елену Товстокор провести своего рода ликбез для наших читателей, разъяснить им азы правового регулирования управления многоквартирными домами.

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющая организация должна заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно в данном доме. Ну а чтобы жильцам не пришлось каждому в отдельности иметь дело с управляющей компанией, разбираться с выставленными счетами, можно создать ТСЖ или ЖСК, которые будут блюсти интересы жильцов.

Важно помнить, что к существенным условиям договора управления многоквартирным домом, без которых договор считается не заключенным, относится порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

В соответствии со статьями 162—164 Жилищного кодекса управляющая и подрядная организации отвечают по договорам только за выполнение услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Услуги и работы по содержанию и ремонту самого жилого помещения (т. е. имущества, не входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме) в соответствии с частью 10 статьи 155 кодекса выполняются в соответствии с иными договорами за отдельную плату.

Еще надо помнить, что «договор — всему голова». Привлечь управляющую или подрядную организацию за невыполнение услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме можно лишь в том случае, если из договора с ней следует обязанность выполнить такую услугу или работу за соответствующую плату. Если же в перечне, утвержденном договором, отсутствуют те или иные услуги и работы, значит, отсутствует и обязанность выполнять не заказанные и не оплаченные услуги и работы, и состав административного правонарушения в действиях управляющей или подрядной организации.

Для включения в договор работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме требуется решение общего собрания собственников. Причем проголосовать за него должно большинство участников этого собрания. А для внесения в договор работ по капитальному ремонту требуется решение общего собрания, принятое уже как минимум двумя третями голосов от общего числа голосов собственников. Если же такие решения отсутствуют, то управляющая или подрядная организация не вправе выполнять указанные услуги и работы и не может отвечать за последствия их невыполнения, а органы Государственной жилищной инспекции не вправе давать предписания об их выполнении.

Теперь вы понимаете, почему управляющие компании беззастенчиво отвергают требования граждан о проведении ремонта в подъездах, на чердаках, во дворе? Они прекрасно знают, что в подготовленном ими проекте договора управления домом, бездумно подписанном гражданами, состав и стоимость ремонтных работ не указывается, и это дает им право самим определять объемы работ и сроки их выполнения.

При этом управляющие компании прекрасно знают, что к ответственности их не привлекут, куда бы жильцы ни жаловались.

Аналогичным образом обстоят дела и с вопросом установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме. Она может устанавливаться органами местного самоуправления в случаях и в порядке, указанных в пунктах 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме № 491.

Согласно пункту 34 Правил, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, он устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

По пункту 36 Правил, если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления устанавливают размер такой платы, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ.

На практике же во всех случаях применяется пункт 34, что не всегда соответствует интересам жильцов, их фактической потребности. Поэтому проведение общего собрания с целью определения условий договора с управляющей компанией, для согласования перечня работ и цены имеет существенное значение.

ВАЖНО ЗНАТЬ

Чтобы уяснить свои права, достаточно познакомиться с перечисленными ниже документами.

Это пять статей раздела VIII Жилищного кодекса, касающиеся непосредственно управления многоквартирным жилым домом: статьи 44—48, касающиеся компетенции и порядка проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и статьи 153—158, касающиеся платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Правила содержания общего имущества, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года.

Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 года.

Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 306 от 23 мая 2006 года.

Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 25 от 21 января 2006 года.

Татьяна БУРОВА

Публикация на сайте http://ur-ra.ru/sc/pub_ur.php?pub_select=10150